Nel panorama immobiliare italiano, la questione relativa a chi debba sostenere le spese di agenzia nei contratti di affitto rappresenta uno degli aspetti più discussi e spesso fonte di fraintendimenti tra proprietari e inquilini. Comprendere in modo chiaro a chi spettino questi oneri non solo è fondamentale per evitare spiacevoli controversie, ma incide anche sulla trasparenza e la serenità della trattativa. Sapere come sono ripartite le spese, quali sono i margini di trattativa e quali principi regolano tali obblighi consente ad entrambe le parti di tutelarsi e di muoversi con maggiore consapevolezza nel complesso mondo delle locazioni.
Spese di agenzia nelle locazioni: principi generali e prassi
Secondo la normativa e la prassi prevalente in Italia, entrambe le parti coinvolte nella stipula di un contratto di affitto – cioè il locatore (proprietario) e il locatario (inquilino) – sono tenute a corrispondere una provvigione all’agenzia immobiliare in caso di intermediazione andata a buon fine. Nella maggior parte dei casi, l’inquilino paga la commissione all’agenzia in quanto grazie a essa è riuscito a trovare la casa desiderata. Tale compenso, solitamente, corrisponde a una mensilità del canone di locazione, ma la cifra può variare a seconda degli accordi specifici e delle prassi locali .
Anche il proprietario è generalmente chiamato a corrispondere la sua quota di provvigione se la locazione si conclude attraverso i servizi dell’agenzia. In alcune circostanze, le parti possono decidere diversamente, ma è indispensabile che qualunque modifica a questa ripartizione sia messa per iscritto all’interno del contratto o nel mandato di mediazione . In mancanza di uno specifico mandato a favore di una sola parte, il Codice Civile prevede che le commissioni spettino a chi effettivamente ha goduto dell’attività di mediazione [Mediatore (diritto)].
Mandato esclusivo e situazioni particolari
La figura dell’agenzia immobiliare si configura prevalentemente come mediatore e per legge agisce in posizione di equidistanza tra locatore e conduttore, quindi senza schierarsi a favore di una delle parti . Esistono però delle eccezioni:
- Se il proprietario conferisce un mandato a titolo oneroso esclusivo all’agenzia, sarà solo lui a sostenere tutte le spese di mediazione.
- Nel caso in cui l’agenzia venga incaricata esclusivamente dall’inquilino (situazione rara), sarà il conduttore a dover provvedere interamente al pagamento.
- Se si ricorre al fai-da-te, senza alcuna intermediazione, nessuna delle parti sarà tenuta a versare alcuna provvigione agenti.
Queste possibilità rendono indispensabile una valutazione approfondita e una comunicazione chiara già nelle fasi iniziali della trattativa, affinché non ci siano dubbi sulle responsabilità economiche .
Calcolo e modalità di pagamento delle commissioni
Le spese di agenzia per l’affitto di un immobile sono calcolate in due modi principali:
- Percentuale sull’affitto annuale: la commissione varia normalmente tra il 5% e il 10% dell’affitto su base annua.
- Cifra fissa relativa a una o più mensilità: di solito corrisponde a una mensilità del canone, ma può arrivare anche a due in presenza di trattative complesse o immobili prestigiosi .
Il pagamento della provvigione è dovuto generalmente alla firma del contratto di locazione e sempre dietro regolare emissione di fattura. La modalità preferenziale è quella tracciabile (bonifico, assegno bancario o circolare), nel rispetto delle norme antiriciclaggio. Per i pagamenti in contanti bisogna attenersi ai limiti di legge .
Un dettaglio importante riguarda i casi in cui l’affitto venga pattuito tra privati, senza agenzia: qui il proprietario sostiene solo i costi di pubblicità dell’immobile, evitando qualsiasi commissione a terzi, ma rinunciando al supporto professionale per la selezione dell’inquilino e la redazione del contratto .
Perché la corretta ripartizione delle spese è cruciale
Sapere in anticipo a chi spettino le spese di agenzia è di grande importanza per molteplici ragioni:
- Evita contestazioni: una definizione chiara dei ruoli riduce il rischio di incomprensioni e vertenze, soprattutto in caso di interpretazioni divergenti degli accordi.
- Favorisce la trasparenza: una trattativa aperta e onesta sulle spese rafforza la fiducia reciproca e aiuta entrambe le parti a sentirsi tutelate.
- Permette di essere preparati sul piano economico: specialmente per gli inquilini, conoscere in anticipo la somma da corrispondere (caparra, canone anticipato, commissione d’agenzia) permette una migliore pianificazione del budget.
- Incide sulla scelta del canale di affitto: talvolta il costo delle commissioni può orientare le parti verso la trattativa diretta, oppure verso una soluzione più strutturata tramite professionisti del settore.
In alcuni mercati locali, il pagamento della commissione può essere a carico esclusivamente dell’inquilino, ma questa prassi non ha una base normativa solida e può essere messa in discussione soprattutto davanti a una contestazione . Una comprensione aggiornata delle regole in materia aiuta a prevenire spiacevoli sorprese e a gestire la transazione in modo fluido sancendo fin dall’inizio diritti e doveri di tutti i soggetti coinvolti.
Il consiglio fondamentale per chi decide di affidarsi a un’agenzia è quello di definire per iscritto tutte le condizioni, facendo riferimento a Contratto di locazione e consegnando sempre copia dei pagamenti effettuati. Tale prassi, oltre a garantire maggiore correttezza, funge da vero e proprio strumento di tutela qualora sorgano imprevisti o problemi dopo la firma del contratto.
