Nel sistema fiscale italiano, la procedura per scaricare le spese di ristrutturazione condominiale è regolata da un insieme preciso di norme che coinvolgono diversi attori, tra cui l’amministratore di condominio, i singoli condòmini e talvolta anche i loro familiari conviventi. Capire esattamente chi si occupa di scaricare tali spese ai fini fiscali richiede di distinguere le responsabilità amministrative da quelle di effettiva fruizione della detrazione fiscale nella dichiarazione dei redditi.
Il ruolo dell’amministratore e la gestione delle spese condominiali
L’iter inizia con il pagamento delle spese di ristrutturazione da parte del condominio, rappresentato dall’amministratore, che agisce per conto dell’intero edificio. L’amministratore si occupa di:
- Raccogliere i fondi dai condòmini in proporzione alle rispettive quote millesimali o alle modalità decise dall’assemblea condominiale.
- Effettuare il pagamento delle fatture relative ai lavori sulle parti comuni tramite bonifico bancario parlante, includendo i dati fiscali richiesti dalla normativa vigente.
- Ripartire il costo totale delle spese fra i condòmini e certificare le quote individuali di ciascun proprietario o avente diritto.
L’amministratore ha quindi il compito materiale di gestire le spese, garantendo che tutte le procedure richieste dalla normativa fiscale italiana siano rispettate (Agenzia delle Entrate: Parti condominiali).
Chi ha diritto alla detrazione fiscale
Il vero protagonista della detrazione, però, è il soggetto che sostiene la spesa e possiede diritto a detrarla nella propria dichiarazione dei redditi. Secondo la normativa attuale, possono accedere alle detrazioni fiscali per lavori di ristrutturazione sulle parti comuni:
- Proprietari e nudi proprietari delle unità immobiliari coinvolte nei lavori.
- Usufruttuari, titolari di diritto di uso, abitazione o superficie.
- Locatari (inquilini) o comodatari.
- I familiari conviventi del proprietario o detentore (es. coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado), se sostengono effettivamente le spese e sono conviventi al momento del pagamento condominio.
L’Agenzia delle Entrate ha specificato che anche il convivente di fatto del possessore o detentore dell’immobile può fruire della detrazione, purché dimostri la stabile convivenza tramite registri anagrafici o autocertificazione .
Procedura fiscale: come funziona la “detrazione”
Ciò che rileva ai fini del beneficio fiscale è che il diritto alla detrazione spetta al soggetto intestatario della quota di spesa, in base ai dati certificati dall’amministratore in fase di dichiarazione annuale. La procedura si articola nei seguenti passaggi chiave:
- L’amministratore, a fine lavori e pagamenti, predispone una suddivisione delle spese attribuendo a ogni condomino la propria quota.
- Nel modello CU (Certificazione Unica) e nella dichiarazione dei redditi, ciascun avente diritto potrà scaricare la propria quota di detrazione, secondo la percentuale vigente nell’anno in cui è stato effettuato il bonifico da parte del condominio.
- Esempio pratico: se i lavori sono pagati nel 2024, la detrazione sarà pari al 50% delle spese sostenute, con un tetto massimo di 96.000 euro per unità abitativa; dal 2025, salvo proroghe, la quota scende al 36% con massimo 48.000 euro .
La detrazione spetta “in base all’anno in cui viene effettuato il bonifico da parte dell’amministrazione del condominio e non in base all’anno in cui i singoli condòmini versano le proprie quote al condominio”. Tale principio è fondamentale per determinare la percentuale da indicare in dichiarazione .
Questioni operative e documentazione necessaria
Dal punto di vista pratico, è fondamentale che:
- Il condòmino o avente diritto possieda la certificazione rilasciata dall’amministratore, in cui siano dettagliati la natura, l’entità e la riferibilità delle spese di propria competenza.
- L’amministratore effettuando i pagamenti tramite bonifico “parlante”, indichi correttamente nella causale i riferimenti normativi e i dati anagrafici e fiscali di chi ha diritto alla detrazione.
- La detrazione può essere ripartita tra più soggetti, ad esempio se il pagamento della quota condominiale è sostenuto da più contitolari o conviventi, come previsto dalla legge .
Inoltre, per usufruire del beneficio sulla dichiarazione dei redditi, è necessario conservare tutta la documentazione fiscale pertinente, compresi:
- Copia delle delibere assembleari che approvano i lavori.
- Ricevute dei bonifici parlanti.
- Certificazioni rilasciate dall’amministratore di condominio.
- Eventuali autocertificazioni sulla convivenza, se il soggetto che detrae non è intestatario dell’immobile ma è familiare convivente.
Possibili criticità e casi particolari
Un aspetto delicato riguarda i casi in cui il proprietario dell’immobile non ha sufficiente capienza fiscale o preferisca che il beneficio fiscale sia attribuito a un familiare convivente. Secondo l’Agenzia delle Entrate, ciò è possibile a condizione che:
- Il familiare convivente abbia sostenuto concretamente la spesa (ovvero effettuato il pagamento delle quote condominiali tramite bonifico o altro mezzo tracciabile attribuibile a lui).
- Sia documentata la convivenza stabile, dimostrabile tramite iscrizione anagrafica o autocertificazione .
Infine, va ricordato che solo chi è incluso nell’elenco dei soggetti aventi titolo secondo l’art. 16-bis del TUIR, e che possa presentare la documentazione richiesta, potrà ottenere la relativa detrazione nella propria dichiarazione dei redditi.
In sintesi, è il singolo condomino (titolare del diritto reale o detentore, proprietario, usufruttuario, affittuario, comodatario, familiare convivente) ad occuparsi di scaricare le spese di ristrutturazione condominiale inserendo la quota spettante nella propria dichiarazione dei redditi, sempre che tale spesa sia certificata e ripartita dall’amministratore, il quale ha invece la responsabilità della gestione, del pagamento e della corretta attestazione documentale delle spese stesse .
