Nel contesto immobiliare italiano, la manutenzione straordinaria rappresenta un aspetto fondamentale sia per i proprietari sia per gli inquilini. Molti si interrogano su chi debba realmente sostenere tali costi, spesso fonte di equivoci e contenziosi. Secondo la normativa vigente, la risposta è precisa e trova fondamento nel Codice Civile italiano, che distingue chiaramente tra obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Definizione di manutenzione straordinaria e differenze con quella ordinaria
La manutenzione straordinaria riguarda tutti quegli interventi di rilevante entità o di carattere strutturale, finalizzati non solo a riparare danni gravi ma anche a conservare il valore dell’immobile nel tempo. Tra queste spese rientrano:
- La sostituzione di impianti principali, come la caldaia o l’autoclave, quando il guasto non è dovuto a un utilizzo scorretto ma a vetustà o guasti improvvisi non imputabili all’inquilino
- La riparazione di parti strutturali dell’edificio, come il tetto, i muri maestri e i solai
- L’adeguamento degli impianti alle nuove normative di sicurezza o prestazione energetica
- Gli interventi deliberati dall’assemblea condominiale su parti comuni dell’edificio, come il rifacimento della facciata o la sostituzione dell’ascensore
Contrariamente, le spese di manutenzione ordinaria riguardano piccole riparazioni o interventi di routine legati all’uso quotidiano dell’immobile, che spettano quasi sempre all’inquilino.
Chi paga la manutenzione straordinaria negli immobili in affitto
In regime di locazione, la regola generale, sancita dall’articolo 1576 del Codice Civile, stabilisce che le spese per la manutenzione straordinaria sono a carico esclusivo del proprietario dell’immobile (locatore), salvo diversi accordi contrattuali espliciti e validi (patti contrari). Tale principio vale per:
- Sostituzione dell’impianto di riscaldamento quando necessario per vetustÃ
- Lavori straordinari sulle parti strutturali dell’immobile
- Sostituzione o riparazione degli infissi esterni per normale usura
- Spese straordinarie deliberate in assemblea relativamente alle parti comuni di un condominio
L’inquilino (conduttore) è invece tenuto a fornire solo la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni dovute al normale utilizzo. Tutte le altre spese che riguardano l’integrità strutturale, gli adeguamenti normativi e le grandi riparazioni spettano al proprietario, che resta sempre responsabile del buono stato generale dell’immobile.
Un aspetto spesso trascurato è la possibilità di stipulare accordi diversi all’interno del contratto di locazione. Questi patti contrari hanno validità solo se sono esplicitamente indicati nel contratto firmato da entrambe le parti. In assenza di tale accordo, il proprietario non può trasferire l’onere delle spese straordinarie sull’inquilino, anche se quest’ultimo è stato preventivamente avvisato, perché la legge ritiene questi oneri non derogabili senza un consenso chiaro e preciso tra le parti.
Il caso delle spese straordinarie in condominio
Quando il bene oggetto della locazione si trova in condominio, le spese condominiali straordinarie mantengono la stessa disciplina: spettano sempre al proprietario dell’immobile. Questo principio viene ribadito sia dalle disposizioni normative sia dalle più recenti sentenze della giurisprudenza italiana. L’obbligo cade sul proprietario, a prescindere dalla presenza di un soggetto terzo, come l’inquilino, proprio perché le spese straordinarie incidono direttamente sul valore del bene e sulla sua conservazione nel tempo.
Tra gli interventi più comuni che costituiscono spese straordinarie in condominio vi sono:
- Rifacimento della facciata o del tetto
- Sostituzione dell’ascensore
- Riparazione delle fondamenta o delle parti portanti
- Adeguamenti impiantistici a nuove norme di legge
Sono invece ripartite tra i condomini secondo le quote millesimali approvate a seguito di una delibera assembleare. La regola generale stabilisce che, se la delibera che approva i lavori straordinari è stata adottata prima di un’eventuale vendita dell’immobile, la spesa ricade sul venditore, anche se i lavori sono poi eseguiti dopo il passaggio di proprietà , salvo diverso accordo contrattuale tra le parti.
Eccezioni e casi particolari
Sebbene la disciplina generale imponga i costi della manutenzione straordinaria al proprietario, esistono eccezioni di rilievo. Una riguarda la presenza dell’usufrutto: in tal caso, le spese ordinarie ricadono sull’usufruttuario, mentre quelle straordinarie restano a carico del nudo proprietario. In caso di vendita dell’immobile dopo la delibera assembleare sulle opere straordinarie, la responsabilità per i costi rimane in capo al venditore, a meno che non esista un accordo diverso stipulato in sede di rogito o nelle trattative tra venditore e acquirente.
Un altro caso riguarda le spese improvvise o derivanti da negligenza o danno causato dall’inquilino: se è dimostrato che il danno straordinario è stato provocato da un uso scorretto o da una manomissione volontaria da parte del conduttore, il proprietario può rivalersi sull’inquilino, previa adeguata documentazione.
Ripartizione delle spese e raccomandazioni pratiche
È sempre consigliabile, sia per il proprietario sia per il conduttore, definire nel dettaglio le responsabilità nel contratto di locazione, specificando con esempi quali siano le spese considerate straordinarie e quali ricadano sotto la manutenzione ordinaria. In assenza di chiarezza, il rischio è di incorrere in dispute legali che possono protrarsi nel tempo e comportare costi aggiuntivi per entrambe le parti.
Un ulteriore strumento di tutela è la redazione di uno stato dei luoghi al momento dell’ingresso dell’inquilino, accompagnato da fotografie e descrizioni puntuali. Questo consente di distinguere i danni preesistenti e valutare eventuali interventi di manutenzione da realizzare durante la locazione.
La normativa italiana è dunque molto chiara: il vero obbligato a pagare le spese straordinarie resta il proprietario, a meno che non esistano accordi particolari chiaramente stipulati. La conoscenza di questi principi tutela entrambe le parti da malintesi e azioni illegittime, contribuendo a una gestione più trasparente e serena dei rapporti di locazione e di proprietà immobiliare.
