Quando ci si trova nella situazione di abitare in una casa di cui si possiede il diritto di abitazione, spesso sorgono dubbi su chi debba sostenere le varie spese legate all’immobile. La distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie è fondamentale per individuare i rispettivi obblighi di pagamento. Secondo la normativa e la giurisprudenza consolidate, la responsabilità del pagamento varia, in modo netto, a seconda della natura della spesa e del ruolo dei soggetti coinvolti — il titolare del diritto di abitazione e il proprietario dell’immobile.
Cosa si intende per diritto di abitazione e quali sono le principali figure coinvolte
Il diritto di abitazione è un diritto reale limitato che consente a determinati soggetti di vivere in un’abitazione di proprietà altrui e di farvi risiedere la propria famiglia. Questo diritto è distinto dalla piena proprietà, che comporta anche la titolarità del bene e l’onere di tutte le obbligazioni correlate. In molte situazioni pratiche, come a seguito di separazione o successione ereditaria, una persona può vedersi riconosciuto il diritto di abitare in una casa altrui pur non essendone il proprietario. In questi contesti, una domanda ricorrente è quella relativa al riparto delle spese condominiali e, più in generale, di tutte le spese necessarie alla gestione e alla conservazione dell’immobile.
Le figure di riferimento sono:
- Il titolare del diritto di abitazione (es. ex coniuge assegnatario della casa familiare in seguito a separazione, o superstite dopo la morte del proprietario in ambito successorio);
- Il proprietario dell’immobile, che conserva il diritto di proprietà, e quindi tutti gli oneri patrimoniali permanenti collegati al bene.
Ripartizione spese: cosa prevede il Codice Civile
Il Codice Civile, in riferimento all’art. 1026 c.c., precisa che le norme previste per l’usufrutto valgono, in modo analogico, anche per il diritto di abitazione. Gli artt. 1004 e 1005 c.c. stabiliscono che a carico dell’usufruttuario (e dunque dell’abitante) restano tutte le spese ordinarie e di gestione, mentre le spese straordinarie spettano al proprietario.
La giurisprudenza della Cassazione ha più volte ribadito che:
- Il titolare del diritto di abitazione deve affrontare le spese condominiali ordinarie, ovvero quelle relative all’amministrazione, alla manutenzione ordinaria e alla gestione delle parti comuni, come la pulizia delle scale, le spese di ascensore, la luce delle parti comuni, i compensi dell’amministratore e i consumi quotidiani di utenze (luce, gas, acqua).
- Restano a carico del proprietario tutte le spese straordinarie, come le ristrutturazioni strutturali, il rifacimento del tetto, la sostituzione di impianti, opere di consolidamento, il rifacimento delle facciate o qualsiasi altro intervento che non riguarda la normale manutenzione ma l’incremento o la conservazione del valore patrimoniale dell’edificio.
Queste distinzioni trovano riscontro tanto nella pratica quanto nelle sentenze più recenti, tra cui la Cassazione, 19 aprile 2017 n. 9920, che conferma la responsabilità dell’abitante esclusivamente sulle spese connesse al godimento quotidiano del bene, quindi sulle obbligazioni che si generano in ragione dell’effettivo utilizzo dell’immobile.
Spese straordinarie: definizione, esempi e casi particolari
Viene comunemente riconosciuto come spesa straordinaria ogni intervento strutturale che abbia lo scopo di conservare o migliorare l’efficienza e la sicurezza della casa o delle parti comuni condominiali. Questi interventi, per loro natura, non sono dovuti all’usura dell’uso quotidiano, ma rispondono a esigenze di natura patrimoniale o alla necessità di mantenere o aumentare il valore dell’immobile.
- Ristrutturazione del tetto;
- Sostituzione dell’impianto idrico oppure elettrico;
- Installazione di un nuovo ascensore;
- Rifacimento delle facciate e consolidamento strutturale;
- Riparazioni che superano la semplice manutenzione ordinaria.
In tutti questi casi, il pagamento delle spese spetta sempre al proprietario, in quanto destinatario degli incrementi di valore generati da tali lavori. Invece, le spese ordinarie e di consumo, necessarie per l’utilizzo quotidiano dell’immobile, rimangono a carico dell’habitator.
Eccezioni e peculiarità in caso di separazione tra coniugi e successione
Un aspetto molto delicato si verifica in caso di separazione personale o divorzio. Nei procedimenti di separazione, può essere previsto l’assegnazione della casa a uno dei coniugi con diritto di abitazione, generalmente finalizzato a tutelare i figli minori. In questi casi, il giudice può stabilire deroghe rispetto ai principi generali previsti dalla legge:
- Qualora vi sia un notevole squilibrio economico tra gli ex partner, il giudice può imporre la ripartizione o l’anticipazione di determinate spese ordinarie anche a chi non vive più nell’immobile.
- Le spese condominiali straordinarie restano, salvo eccezioni decise dal giudice, sempre a carico del proprietario.
Nel regime successorio, il coniuge superstite titolare del diritto di abitazione continua ad essere obbligato a farsi carico delle spese ordinarie, mentre le spese straordinarie sono di competenza degli eredi-proprietari.
Procedura e obblighi nei rapporti condominiali
Nel caso degli edifici in condominio, è fondamentale precisare che l’amministratore può chiedere le spese condominiali straordinarie solo al proprietario e non al titolare del diritto di abitazione, a meno che questi ultimi non coincidano. L’obbligazione per le spese straordinarie, infatti, ha natura patrimoniale, mentre quella per le spese ordinarie è collegata all’utilizzo e alla gestione quotidiana dell’immobile.
Se l’immobile è in comproprietà, ad esempio dopo una separazione tra ex coniugi o dopo una successione tra più eredi, le spese straordinarie dovranno essere ripartite tra tutti i proprietari in proporzione alla loro quota. Questo principio assicura che l’investimento patrimoniale venga sostenuto da chi effettivamente trarrà vantaggio dall’incremento di valore della casa o dal suo mantenimento a lungo termine.
In relazione ai pagamenti, è importante inoltre distinguere tra:
- Rapporti interni tra proprietario e titolare del diritto di abitazione, che regolano la suddivisione dei costi nei confronti del condominio;
- Rapporto esterno verso il condominio, dove l’amministratore potrà pretendere il pagamento delle spese straordinarie esclusivamente dal proprietario, anche nel caso in cui questi abbia eventualmente delegato contrattualmente tali obblighi al soggetto con diritto di abitazione.
In caso di controversie sull’individuazione della natura della spesa (ordinaria o straordinaria), la giurisprudenza consiglia di fare riferimento alle tabelle di ripartizione condominiale o, in mancanza, ai principi analogici tratti dagli articoli 1576 (ripartizione tra locatore e locatario) del Codice Civile.
Conclusioni pratiche e consigli
La legge, la prassi e la giurisprudenza sono concordi: il titolare del diritto di abitazione è obbligato a sostenere unicamente le spese ordinarie e di consumo collegate al godimento dell’immobile, mentre sul proprietario grava l’onere delle spese straordinarie, destinate a conservare e aumentare il valore patrimoniale dell’edificio. È opportuno che, in caso di dubbi specifici o di situazioni particolarmente complesse (come la presenza di più comproprietari o di pronunce giudiziali che derogano ai principi normativi), ci si rivolga a un avvocato esperto in diritto civile o in diritto di famiglia, per una valutazione personalizzata e appropriata alla propria situazione concreta.
