Acquistare una casa rappresenta un passo fondamentale nella vita di molti italiani, ma per affrontare questo percorso è essenziale avere una chiara idea di quali siano i requisiti economici necessari per ottenere un mutuo e, soprattutto, di quale sia la somma minima di risparmi da accumulare per rendere l’operazione realmente sostenibile. La questione non si limita all’importo che la banca è disposta a concedere, ma coinvolge anche una serie di altri fattori che incidono sulla solidità finanziaria dell’operazione.
Requisiti reddituali e parametri di sostenibilità
Il primo elemento imprescindibile, quando si parla di accesso al mutuo, riguarda la capacità reddituale del richiedente. Gli istituti di credito valutano, infatti, in modo rigoroso il reddito dichiarato dall’intestatario (o dagli intestatari) della pratica. Secondo la regola più diffusa nel settore bancario, la rata mensile del mutuo non deve mai superare il 30-35% del reddito netto familiare mensile del richiedente. In caso di richiesta cointestata, si sommano i redditi dei diversi intestatari. Questa soglia garantisce che il debito non pesi eccessivamente sul bilancio familiare e che restino sufficienti risorse per altre voci di spesa obbligatoria e per eventuali imprevisti.
Facendo un esempio pratico: chi percepisce 1.500 euro netti al mese potrà affrontare, secondo il parametro delle banche, una rata compresa tra 450 e 525 euro. Sulla base di questo dato e in funzione della durata del mutuo (che può arrivare fino a trent’anni), la banca calcolerà l’importo massimo finanziabile.
Quote finanziabili e importo minimo di confronto
Occorre tenere presente che le banche raramente finanziano più dell’80% del valore dell’immobile (valore che, di norma, coincide con quello di perizia dell’istituto bancario, spesso leggermente inferiore al prezzo di compravendita). Nel caso in cui si desideri ottenere un mutuo al 100%, l’iter risulta più complesso e oneroso: richiede garanzie ulteriori, tassi più elevati e la presenza di specifici requisiti, come alcune agevolazioni statali orientate ai giovani under 36.
In condizioni standard, quindi, è necessario disporre di almeno il 20% del valore dell’immobile come anticipo. A questo importo vanno, però, aggiunte tutte le spese accessorie (imposte, notaio, perizia, istruttoria, assicurazione, eventuali agenzie o consulenti), che possono facilmente incidere per un ulteriore 7-10% sul prezzo totale dell’operazione.
L’importo minimo di mutuo che è possibile ottenere varia a seconda degli istituti di credito: molti non erogano mutui inferiori a 50.000 euro, proprio perché, su importi bassi, i costi accessori fissi potrebbero rendere l’operazione poco conveniente sia per il cliente che per la banca.
Quanto devi avere da parte per ottenere il mutuo?
La somma che occorre disporre “da parte”, come risparmio personale prima dell’acquisto di una casa, va dunque calcolata sommando:
- Almeno il 20% del prezzo dell’immobile da versare come anticipo rispetto al mutuo (es: per una casa da 200.000 euro, occorrono almeno 40.000 euro di proprio capitale);
- Spese di istruttoria pratica, perizia, notaio, imposte di registro e compravendita, assicurazione incendio/scoppio: queste possono variare tra il 7 e il 10% del prezzo di acquisto;
- Eventuali onorari di mediatori/agenzie e consulenze, se si decide di farvi ricorso;
- Eventuali spese di trasloco o lavori di personalizzazione dell’immobile.
A titolo esemplificativo, chi intende comprare una casa da 200.000 euro dovrebbe essere in grado di disporre sin da subito di un capitale compreso tra 54.000 e 60.000 euro, di cui circa 40.000 per l’anticipo, e tra 14.000 e 20.000 euro per le varie spese accessorie legate all’acquisto.
Più questa cifra potrà essere elevata, più il profilo di affidabilità del richiedente migliorerà agli occhi della banca, aumentando la possibilità di ottenere il mutuo e riducendo il rischio di future difficoltà finanziarie.
Documenti e ulteriori requisiti
Oltre agli aspetti puramente economici, le banche guardano con attenzione anche ad altri fattori prima di concedere il mutuo. Tra questi vi sono:
- Stabilità reddituale: la presenza di un contratto di lavoro a tempo indeterminato o di una documentata solidità del reddito (anche in caso di lavoro autonomo o partita IVA);
- Anzianità lavorativa: per i dipendenti è spesso richiesta un’anzianità minima (almeno sei mesi-un anno), per i lavoratori autonomi almeno due anni di attività continuativa e dichiarazione dei redditi coerenti;
- Assenza di insolvenze o protesti nel passato creditizio del richiedente, e posizione regolare rispetto ad altri eventuali debiti in essere;
- Compatibilità anagrafica rispetto ai criteri della banca, in particolare per quanto concerne la durata del finanziamento e l’età massima a centrare la scadenza dell’ultima rata.
Le banche consultano le banche dati creditizie per verificare il cosiddetto rating creditizio del richiedente. In base a questo punteggio, valutano sia la possibilità di concedere il mutuo sia l’eventuale tasso di interesse applicabile.
È utile ricordare che la disciplina dei mutui e le relative procedure possono subire variazioni in funzione di specifiche direttive nazionali o europee, nonché della singola politica di rischio adottata da ogni istituto di credito.
Strategie per incrementare il risparmio iniziale
Riuscire a aumentare la quota di risparmio personale comporta diversi vantaggi:
- Accesso a finanziamenti su condizioni più favorevoli, anche in termini di minore tasso di interesse;
- Diminuzione dell’importo richiesto e di conseguenza dell’esborso di interessi complessivi;
- Maggiore possibilità di coprire eventuali necessità non previste, come piccoli lavori o richieste aggiuntive del venditore;
- Riduzione della dipendenza dal sistema creditizio.
Per chi si trova invece in difficoltà a raggiungere la quota minima di risparmio, è possibile valutare soluzioni alternative come le agevolazioni per la prima casa, ad esempio i fondi di garanzia pubblici per i giovani, o formule di mutuo integrato con garanzie aggiuntive da parte di familiari (fideiussioni) o enti terzi.
Infine, chi fosse incerto sulle proprie possibilità può rivolgersi a un consulente del credito, che offrirà un’analisi dettagliata della sostenibilità dell’operazione e delle opportunità disponibili in base al profilo personale.
Affrontare con consapevolezza e preparazione questa fase rappresenta una scelta di responsabilità che mette al riparo da spiacevoli sorprese economiche, garantendo una maggiore serenità nel percorso verso l’acquisto della propria casa.
