Nel momento in cui si affronta una compravendita immobiliare, uno degli aspetti che genera più dubbi è proprio la questione della responsabilità sul pagamento delle spese notarili. Secondo la normativa italiana, la regola generale è chiara: le spese del notaio sono sostenute dall’acquirente, salvo diverso accordo scritto tra le parti. Questo principio, sancito dall’articolo 1475 del Codice Civile, viene applicato in quasi tutte le transazioni immobiliari ordinarie.
La regola predominante: onere a carico dell’acquirente
Alla base di ogni atto di compravendita c’è la necessità di trascrivere e rendere pubblico il passaggio di proprietà, operazione che richiede la redazione di un atto notarile. La soluzione tradizionale e più diffusa vede l’acquirente come soggetto tenuto a farsi carico delle spese del notaio. Questa prassi discende dal presupposto che sia l’acquirente il primo a beneficiare della certezza e della tutela giuridica dell’acquisto, nonché della trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
I costi che l’acquirente si assume non comprendono soltanto l’onorario del professionista, ma anche imposte di registro, ipotecarie e catastali, tutte raccolte e versate tramite il notaio al momento della firma dell’atto di vendita.
Eccezioni e possibilità di accordi differenti
Sebbene la regola sia chiara e generalmente accettata, la legge permette alle parti di stabilire liberamente diversi accordi. Nulla vieta infatti che, tramite accordo espresso e messo per iscritto già nel preliminare e confermato nel rogito, sia il venditore a sostenere in tutto o in parte le spese notarili. Si tratta però di una soluzione poco comune, adottata di solito in trattative particolari o in presenza di interessi commerciali specifici.
È importante sottolineare che eventuali patti diversi dalla regola convenzionale hanno valore solo se formalizzati per iscritto. In assenza di tale accordo, la legge considera l’acquirente unico responsabile del pagamento delle spese notarili e delle imposte correlate.
La scelta del notaio e implicazioni pratiche
Un altro aspetto dirimente della procedura consiste nella scelta del notaio, che spetta esclusivamente all’acquirente, proprio in virtù del fatto che sarà lui a sostenerne i costi. L’acquirente ha piena libertà nella selezione del proprio notaio di fiducia, senza possibilità di imposizioni da parte di banche, agenzie immobiliari o costruttori. Se la scelta personale favorisce trasparenza e fiducia nel professionista, anticipando già nella fase del preliminare potenziali controlli e chiarimenti sulla documentazione necessaria, garantisce al futuro proprietario una maggiore sicurezza giuridica nell’operazione.
Inoltre, la parcella del notaio viene generalmente saldata contestualmente alla firma dell’atto definitivo di vendita. In questa occasione, vengono raccolte anche tutte le imposte dovute e la somma viene riversata tramite lo studio notarile agli enti preposti.
Casi particolari: vendite all’asta e acquisti tramite mutuo
Le regole di ripartizione delle spese notarili possono cambiare in alcuni scenari speciali. Nelle aste giudiziarie, ad esempio, chi si aggiudica l’immobile di norma non deve sostenere le spese notarili, poiché l’atto di trasferimento viene emanato direttamente dal giudice con decreto. In tali casi, il pagamento di tutte le imposte e gli adempimenti amministrativi viene curato dall’ufficio giudiziario, e l’intervento del notaio non è richiesto per il trasferimento della proprietà.
L’unica eccezione si verifica quando l’aggiudicatario decide di ricorrere a un mutuo per finanziare l’acquisto all’asta. In quello scenario, tutte le formalità e i costi notarili relativi all’atto di mutuo restano comunque a carico dell’acquirente, identicamente a quanto avviene nelle compravendite tradizionali. Il notaio infatti interverrà per stipulare e registrare l’atto di mutuo ipotecario richiesto dalla banca.
Un altro scenario da considerare è quello della necessità di particolari accordi o condizioni contrattuali. Nelle transazioni più complesse, le parti potrebbero negoziare suddivisioni di spesa differenti, ma, come già evidenziato, ogni modifica rispetto alla prassi deve essere chiaramente redatta e sottoscritta.
Tipologie di spese nella compravendita
- Onorario notarile: il compenso per il professionista che segue la pratica.
- Imposte di registro, ipotecarie, catastali: dovute per legge sul trasferimento immobiliare, raccolte e versate tramite il notaio.
- Spese accessorie (visure, certificati, consultazioni di pubblici registri): costi variabili a seconda della complessità della pratica.
- Eventuale imposta IVA: nelle compravendite soggette a IVA, se venditore è un’impresa costruttrice.
L’incidenza della spesa varia in funzione del valore dell’immobile, del luogo in cui viene stipulato l’atto, nonché dall’esperienza e dalla fama del professionista scelto.
In conclusione, è bene ricordare che la soluzione ordinaria chiede all’acquirente di farsi carico dell’intera spesa notarile per la tutela dei suoi interessi. Solo in presenza di accordi scritti, le parti possono condividere o spostare in capo al venditore tali costi. Nei casi speciali, come le aste senza mutuo, la legge solleva l’acquirente dal pagamento. In tutte le altre circostanze, la regola fondamentale resta invariata: chi compra casa sostiene le spese notarili.
Da ultimo, la figura del notaio rimane centrale per la garanzia della legalità e della trasparenza in ogni passaggio: dalla verifica dei titoli di proprietà, all’accertamento dell’assenza di ipoteche o vincoli, fino alla materializzazione e pubblicazione del trasferimento, un ruolo chiave nell’ordinamento giuridico italiano, come ben illustrato anche su Wikipedia.
