Nel panorama delle locazioni abitative in Italia, i contratti a canone concordato rappresentano una delle formule più vantaggiose sia per i locatori che per gli inquilini, grazie a specifiche agevolazioni fiscali e a condizioni economiche predeterminate da accordi tra le parti sociali. Tuttavia, per rendere valido un contratto di questo tipo e ottenere le relative agevolazioni, non basta rispettare i parametri previsti dagli accordi territoriali: è necessario che il contratto sia attestato da specifiche organizzazioni, non dal Comune.
Chi è tenuto a rilasciare l’attestazione di rispondenza
L’attestazione del canone concordato è fondamentale per dare piena validità al contratto di locazione e, soprattutto, per consentire l’accesso alle agevolazioni fiscali. Non è il Comune a rilasciare questa certificazione, ma sono le organizzazioni territoriali dei proprietari o degli inquilini che hanno sottoscritto gli accordi locali i soli soggetti abilitati al rilascio del documento ufficiale di conformità del contratto alle previsioni normative locali.
Secondo la normativa attuale, sancita dal D.M. 16 gennaio 2017 e ribadita dal Decreto Semplificazioni n. 73/2022, il documento può essere rilasciato esclusivamente dalle associazioni della proprietà edilizia o dai sindacati degli inquilini che sono firmatari dell’accordo territoriale di riferimento. Queste associazioni hanno la responsabilità di verificare che il contratto rispetti i parametri minimi e massimi del canone, le clausole essenziali e tutti i vincoli previsti dagli accordi locali.
Cos’è l’attestazione e a cosa serve
L’attestazione di rispondenza è un documento formale, generalmente chiamato anche asseverazione, che certifica la conformità sia economica sia normativa del contratto di locazione agli accordi territoriali locali. Rappresenta uno strumento di garanzia per le parti e consente, in particolare:
- al locatore di usufruire delle agevolazioni fiscali (aliquota agevolata della cedolare secca, IRPEF ridotta e imposta di registro ridotta);
- all’inquilino di ottenere condizioni economiche più favorevoli e tutele crescenti rispetto ad altre tipologie contrattuali;
- all’Amministrazione finanziaria di riconoscere la validità del regime agevolato e verificare la correttezza dei dati dichiarati.
Ottenere l’attestazione è obbligatorio quando il contratto viene stipulato senza l’assistenza diretta delle associazioni firmatarie (“contratti non assistiti”): ciò include tutti i casi in cui le parti si accordano autonomamente e poi si rivolgono a una delle organizzazioni per certificare la conformità.
Procedura per ottenere l’attestazione
Per la corretta stipula di un contratto di locazione a canone concordato, il locatore e l’inquilino devono innanzitutto determinare il canone di affitto in un intervallo compreso tra il valore minimo e massimo previsto dagli accordi territoriali appartenenti alla zona dove si trova l’immobile. Tali accordi – definiti a livello comunale tra le principali organizzazioni dei proprietari e degli inquilini – specificano i parametri per la determinazione del canone: efficienza dei servizi, infrastrutture, dotazioni dell’immobile, metratura, presenza di spazi accessori, età dell’edificio.
La procedura tipica prevede:
- Individuazione del canone sulla base dei parametri locali;
- Compilazione del contratto tipo previsto dalle norme;
- Richiesta dell’attestazione a una delle associazioni firmatarie di categoria presenti sul territorio;
- Rilascio dell’attestazione a seguito della verifica del rispetto dei requisiti;
- Registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, allegando anche l’attestazione per fruire delle agevolazioni.
Per i contratti “assistiti”, cioè stipulati direttamente con l’assistenza di una delle associazioni firmatarie, l’attestazione viene solitamente rilasciata contestualmente.
Rilevanza legale e fiscale dell’attestazione
La presenza dell’attestazione è elemento imprescindibile per l’accesso a importanti vantaggi fiscali:
- Aliquota ridotta della cedolare secca, oggi pari al 10% per i canoni concordati, contro il 21% previsto per quelli “liberi”;
- Ammissibilità delle detrazioni fiscali a favore dell’inquilino;
- Imposta di registro ridotta e altre agevolazioni IRPEF per il proprietario;
- Tutele aggiuntive in caso di vertenze o contenziosi di fronte all’Agenzia delle Entrate o in sede giudiziaria.
In assenza dell’attestazione, il contratto risulta sì valido tra le parti ma non permette di accedere alle agevolazioni fiscali e può essere esposto a contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Inoltre, la mancanza di asseverazione può generare la perdita dei benefici già goduti e l’emissione di sanzioni e richieste di versamento delle imposte ordinarie (con relativi interessi e sanzioni accessorie).
L’attestazione solitamente mantiene la sua validità finché restano invariati sia le caratteristiche dell’immobile sia l’accordo territoriale di riferimento; deve essere rinnovata nel momento in cui uno di questi due elementi subisce modifiche.
Considerazioni pratiche e rischi in caso di errore
Disporre dell’attestazione rappresenta non solo un obbligo fiscale, ma anche una garanzia di sicurezza giuridica per le parti: certifica che il contratto è in piena regola, limita i rischi di annullamento delle agevolazioni e tutela rispetto a eventuali controversie. Il coinvolgimento di soggetti terzi – le associazioni rappresentative dei proprietari o degli inquilini – evita che si possano ottenere benefici indebiti e offre maggiore trasparenza all’intera operazione locativa.
Il Comune non ha alcuna funzione di certificazione o validazione dei contratti a canone concordato: il suo ruolo si limita all’individuazione delle aree a maggiore tensione abitativa o, eventualmente, alla promozione e pubblicizzazione dei parametri degli accordi locali. Solo le organizzazioni riconosciute dalla legge e firmatarie degli accordi possono assolvere al compito di asseverazione.
Sbagliare soggetto certificatore, utilizzare moduli non aggiornati o difformi dagli standard, o mancare l’avvio della procedura di asseverazione può portare a:
- Decadenza dalle agevolazioni;
- Applicazione di aliquote fiscali ordinarie, molto più onerose;
- Rischio di controversie legali con l’inquilino o col fisco;
- Obbligo di sanare la posizione mediante ravvedimento operoso e il pagamento di imposte e sanzioni accessorie;
- Ipotetico contenzioso giudiziario in caso di accertamento fiscale.
Per questi motivi è raccomandato avvalersi sempre, anche per una semplice verifica, delle competenze delle organizzazioni di categoria presenti sul territorio e verificare la corretta e tempestiva acquisizione dell’attestazione prima della registrazione del contratto.
