Quando si vive in affitto in Italia, tra le tante spese da tenere in considerazione spesso emerge un grande dubbio: chi deve effettivamente pagare l’IMU, l’imposta municipale unica sugli immobili? La confusione deriva sia dalle numerose modifiche normative degli ultimi anni, sia dalla presenza di altre tasse immobiliari che talvolta hanno coinvolto anche gli inquilini, come la TASI (ormai abolita dal 2020). Vediamo nel dettaglio cosa prevede la legge attuale, quale soggetto è realmente obbligato al pagamento e quali eccezioni possono verificarsi in situazioni particolari.
Cos’è l’IMU e chi sono i veri obbligati
L’IMU rappresenta una tassa patrimoniale che grava principalmente sui proprietari di immobili situati sul territorio italiano, siano essi fabbricati, aree edificabili o terreni agricoli. L’introduzione dell’IMU risale al 2011, e nel tempo ha subito diversi adattamenti, ma il principio cardine secondo la normativa vigente è chiaro: l’inquilino non deve pagare l’IMU, mentre il proprietario, o chi detiene un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), è sempre tenuto al versamento dell’imposta .
Da qui deriva una regola fondamentale da ricordare: se occupi un’abitazione in affitto, il pagamento dell’IMU non ricade su di te, ma esclusivamente sul proprietario o sul titolare di un diritto reale sull’immobile. La legge esclude esplicitamente gli inquilini da qualsiasi obbligo diretto.
Le uniche eccezioni: quando l’inquilino può essere coinvolto
Le situazioni regolate dall’IMU non sono assolute: alcune casistiche particolari possono generare dubbi aggiuntivi. È il caso, ad esempio, dell’affitto con riscatto, una formula particolare che consente all’inquilino di acquisire successivamente la proprietà del bene; in questo tipo di contratto, il pagamento dell’IMU può ricadere sull’occupante se le condizioni lo prevedono .
Un’altra categoria da considerare riguarda chi beneficia di un diritto reale differente dalla semplice locazione, come il diritto di abitazione, l’usufrutto o altre forme di godimento dell’immobile. In questi casi, anche se non si è tecnicamente proprietari, si diventa soggetti passivi d’imposta secondo il fisco: quindi bisogna pagare l’IMU. Le regole si fondano degli articoli del Codice Civile, come l’articolo 1026, che equipara i diversi diritti reali sotto il profilo fiscale .
Va però sempre ricordato che per le normali locazioni abitative, persino qualora l’immobile sia adibito a residenza principale dell’inquilino, la responsabilità resta in capo al proprietario.
Come viene calcolata l’IMU e quali agevolazioni spettano al proprietario
Il calcolo dell’IMU si basa su diversi parametri, determinati dal valore catastale dell’immobile, dalla sua destinazione d’uso, dal Comune in cui è situato e dalla categoria catastale di appartenenza. Il proprietario è tenuto ad eseguire due versamenti annuali tramite il modello F24, rispettando le scadenze fissate il 16 giugno per l’acconto e il 16 dicembre per il saldo .
In particolare, se l’immobile in locazione è oggetto di un contratto a canone concordato, la normativa prevede la riduzione dell’imposta: il proprietario può beneficiare di uno sconto del 25% sull’importo dovuto, pagando solo il 75% dell’IMU calcolata . È importante sottolineare che ulteriori agevolazioni possono essere stabilite dai Comuni tramite proprie delibere, in funzione di politiche territoriali o particolari esigenze sociali.
Nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9), l’IMU è dovuta anche sull’abitazione principale, sia dal proprietario sia dal titolare di diritto reale di abitazione, ma mai dall’inquilino con semplice contratto di locazione .
La posizione dell’inquilino: obblighi e responsabilità
Per chi vive in affitto, è necessario conoscere le reali responsabilità fiscali: nessuna tassa IMUutenze, le spese condominiali e, se pattuite in contratto, eventuali oneri accessori. Questo significa che il locatario, a prescindere dalla durata o dalla tipologia del contratto di locazione, non dovrà mai compilare modelli F24 per l’IMU né preoccuparsi del calcolo dell’imposta .
Un elemento che genera confusione tra inquilini riguarda la precedente TASI – tassa sui servizi indivisibili – che fino al 2020 prevedeva il possibile coinvolgimento anche dell’affittuario. L’abolizione di questa tassa ha definitivamente escluso qualsiasi obbligo IMU per gli inquilini, chiarendo la posizione anche per coloro che subentrano in contratti a lungo termine o in successione di locazioni. Da questo punto di vista, si può vivere serenamente in affitto senza rischiare dimenticanze o sanzioni legate ad IMU.
Documenti utili per il proprietario
- Visure catastali: per verificare la corretta rendita catastale e la categoria dell’immobile;
- Contratto di locazione: può influire sulle agevolazioni disponibili (canone concordato);
- Delibere comunali: utili per conoscere eventuali riduzioni o esenzioni locali sull’IMU;
- Modello F24: unico strumento valido per il pagamento dell’imposta.
Domande frequenti e casi particolari
- Se si affitta una casa con contratto transitorio, l’obbligo IMU resta sul proprietario;
- In caso di comodato d’uso, nemmeno il comodatario paga l’IMU, salvo che non detenga diritti reali;
- Nell’affitto con riscatto, i dettagli del contratto possono trasferire l’onere fiscale sull’inquilino, ma solo se specificato ;
- Per immobili concessi in locazione finanziaria, l’IMU spetta al locatario. Tuttavia, questa modalità è rara nel residenziale ;
- Il genitore assegnatario della casa familiare dopo separazione può essere obbligato al pagamento, in virtù del diritto reale sancito dal giudice .
In conclusione, la regola sull’IMU per chi vive in affitto è netta e non lascia spazio a dubbi: questa imposta è di esclusiva competenza del proprietario o del titolare di particolari diritti reali sull’immobile. L’inquilino, fatta eccezione per forme di diritto reale diverso dalla locazione o contratti particolari, non è chiamato a nessun versamento né deve preoccuparsi delle scadenze fiscali relative all’IMU.
