Quando si parla di tassazione sugli immobili in Italia, è fondamentale distinguere in modo chiaro le imposte a carico del proprietario dell’immobile da quelle che invece competono all’inquilino. La normativa infatti stabilisce con precisione quali tributi ricadano obbligatoriamente su ciascuna delle due parti, indipendentemente dagli accordi privatistici. Vediamo quali sono le imposte previste dalla legge, come si suddividono e cosa è cambiato con le ultime novità fiscali, in particolare quelle della Legge di Bilancio 2025.
Le imposte obbligatorie per il proprietario
Il proprietario di casa è da sempre il principale soggetto passivo delle tasse sugli immobili. Tra le imposte che gravano su di lui si annoverano:
- IMU (Imposta Municipale Unica): È la più nota tra le imposte sulla casa, obbligatoria per tutte le seconde case, gli immobili di lusso e quelli dati in locazione. Dal 2025, l’importo dell’IMU subirà modifiche importanti sia nelle aliquote sia nei criteri di calcolo, stabiliti di volta in volta dalle amministrazioni comunali su base delle nuove “fattispecie” stabilite dal MEF.
Per le abitazioni principali non di lusso non si pagherà IMU, mentre per le seconde case o immobili di pregio l’aliquota salirà rispettivamente al 9% e all’11% per immobili di valore superiore a 500.000 euro. - IRPEF: Il reddito derivante dalla proprietà dell’immobile, sia che venga utilizzato personalmente sia che venga ceduto in locazione, è soggetto a tassazione sul reddito delle persone fisiche. In caso di affitto, il proprietario può optare per la tassazione ordinaria o per la cedolare secca (21% sul canone annuo, ridotta al 10% per contratti a canone concordato).
- Imposta di Registro: Questa imposta si paga per la registrazione dei contratti di locazione (obbligatoria entro 30 giorni dalla firma). Deve essere corrisposta dal proprietario, salvo che venga scelta la cedolare secca, in cui caso questa imposta non si applica. L’imposta di registro sulle prime case resta al 2%, mentre per seconde case di valore superiore a 500.000 euro sale dal 9% all’11% dal 2025.
- TASI (Tributo per i Servizi Indivisibili): Dal 2025 la TASI rimane obbligatoria solo per seconde case e immobili a uso commerciale, mentre viene abolita per le abitazioni principali non di lusso. L’aliquota massima sarà del 3,5%.
Le imposte e le spese a carico dell’inquilino
L’inquilino, in qualità di utilizzatore dell’immobile, si trova a dover sostenere prevalentemente costi legati all’uso, piuttosto che alla proprietà vera e propria. Ecco le principali imposte e oneri di cui è responsabile:
- TARI (Tassa Rifiuti): La TARI è dovuta da chiunque utilizzi a qualsiasi titolo un immobile, quindi normalmente grava direttamente sull’inquilino. Se la casa è in affitto, l’obbligo di pagamento spetta all’occupante (l’inquilino), ma in caso di mancato pagamento il Comune non può pretendere il tributo dal proprietario. Fa eccezione il caso di immobili sfitti, vuoti e privi di arredi ed utenze: in questa situazione la TARI resta a carico del proprietario.
- Canone di locazione: Non è propriamente una tassa, ma il pagamento del canone di affitto rappresenta l’onere principale dell’inquilino verso il proprietario.
- Spese condominiali (oneri accessori): L’inquilino deve pagare tutte quelle spese condominiali che sono legate all’uso (manutenzione ordinaria ascensore, acqua, riscaldamento, pulizie, spurgo pozzi neri, servizio di portineria per una quota del 10%), mentre il proprietario è responsabile per gli oneri legati alla proprietà (manutenzione straordinaria, assicurazione stabile, portineria per la quota restante).
Obblighi comuni e aspetti contrattuali
Pur essendoci una chiara divisione dei tributi per legge, talvolta le parti possono stabilire delle pattuizioni diverse nei contratti di locazione. Alcuni proprietari, ad esempio, possono chiedere il rimborso di specifiche imposte (ad esclusione delle imposte la cui imposizione non può essere trasferita per legge, come IMU e TASI) tramite apposita clausola contrattuale.
Registrazione del contratto
È una fase cruciale che comporta specifici adempimenti fiscali:
- Oltre all’imposta di registro, va apposta una marca da bollo sul contratto, anch’essa normalmente a carico del proprietario, salvo accordi diversi.
- Se si opta per la cedolare secca, oltre al vantaggio fiscale (aliquota fissa sul reddito locativo), non sono dovute né imposta di registro né bollo.
Novità fiscali e scenari futuri dal 2025
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto alcune modifiche significative in materia di tassazione immobiliare. Tra queste spiccano:
- Aumento IMU su seconde case e immobili di lusso: dal 2025 si prospettano incrementi nelle aliquote IMU, con sistemazioni comunali più flessibili ma anche maggiori obblighi di calcolo e verifica per il proprietario.
- TASI abolita sulle abitazioni principali: Un alleggerimento per i proprietari che utilizzano l’immobile come prima casa, purché questa non sia di lusso. La TASI resta invece su seconde case e immobili commerciali.
- Nuove aliquote e soglie per imposta di registro: Per le seconde case di elevato valore, la tassazione sul passaggio di proprietà o registrazione contratti sale dall’1° gennaio 2025, penalizzando chi acquista o affitta immobili di pregio.
Imposte su locazione e plusvalenza
Per il proprietario che mette a reddito l’immobile, è obbligatoria la tassazione sui canoni percepiti all’interno della dichiarazione dei redditi. In caso di rivendita dell’immobile stesso, può scattare poi la tassazione sulla plusvalenza (differenza tra prezzo di acquisto e di vendita), laddove non siano decorsi almeno cinque anni dall’acquisto.
La corretta distinzione per evitare sanzioni
Conoscere quali tasse siano di spettanza del proprietario e quali dell’inquilino è indispensabile per evitare errori e sanzioni. Va evidenziato che alcune imposte, come la IMU e la TASI sulle seconde case, non possono essere mai trasferite all’inquilino, poiché la legge lo vieta espressamente. Altre, come la TARI, gravano invece sull’occupante dell’immobile.
Il corretto pagamento delle imposte previene accertamenti e controversie con l’Amministrazione finanziaria e garantisce la trasparenza nei rapporti tra le parti. Consigliabile, in ogni caso, una lettura attenta del contratto di locazione e rivolgersi a un consulente fiscale per le situazioni più articolate o in presenza di novità normative come quelle introdotte dalla Legge di Bilancio 2025.
L’equilibrio tra le parti, nel rispetto delle rispettive responsabilità fiscali, consente di valorizzare il patrimonio immobiliare e di evitare spiacevoli sorprese anche negli anni a venire. In definitiva, la legge fissa i paletti per una ripartizione precisa dei tributi, ma solo l’attenzione e la corretta informazione possono garantire una gestione serena sia per il proprietario sia per l’inquilino.
