Quando si prende in affitto un negozio, la questione del pagamento dell’IMU suscita sempre molta attenzione e spesso dà adito a dubbi, soprattutto a causa delle molte modifiche legislative degli ultimi anni. È fondamentale chiarire una volta per tutte chi sia davvero tenuto al versamento di questa imposta patrimoniale e quali siano le eccezioni previste dalla normativa attuale. Comprendere correttamente gli obblighi fiscali è essenziale per evitare spiacevoli sorprese, sia per chi gestisce un’attività commerciale, sia per chi intende affittare un locale ad uso negozio o laboratorio.
Cos’è davvero l’IMU e come funziona per i negozi
L’IMU (Imposta Municipale Unica), oggi chiamata tecnicamente “imposta municipale propria”, è una delle principali tasse patrimoniali del sistema fiscale italiano. Colpisce il possesso di immobili – fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli – ma la sua applicazione varia in funzione della tipologia d’immobile e della posizione giuridica del soggetto che ne ha la disponibilità. Nella generalità dei casi, sono i proprietari a dover pagare questa imposta, indipendentemente dalla loro residenza o dal fatto che l’immobile sia effettivamente utilizzato direttamente o concesso in locazione a terzi.
Per quanto riguarda i locali commerciali, negozi e uffici (categorie catastali C/1, C/3, ecc.), l’IMU è sempre dovuta, in quanto questi immobili non possono mai essere considerati “abitazione principale” e, quindi, non godono dell’esenzione generalmente prevista per la prima casa. Dopo l’abolizione della TASI nel 2020, l’intero carico fiscale della patrimoniale immobiliare grava esclusivamente sul soggetto proprietario, senza alcuna compartecipazione dell’inquilino, come invece accadeva prima.
Chi paga l’IMU quando il negozio è affittato?
Il punto centrale su cui molti nutrono ancora dei dubbi riguarda la ripartizione dell’obbligo di pagamento dell’IMU in presenza di un contratto d’affitto. Secondo la normativa vigente, l’inquilino che prende in locazione un negozio non è mai tenuto al pagamento diretto dell’IMU per quell’immobile, salvo non sia anche titolare di particolari diritti reali (come usufrutto o abitazione), ipotesi piuttosto rara nel contesto degli affitti commerciali tradizionali.
L’unico soggetto obbligato a versare l’IMU è dunque colui che detiene la proprietà del negozio o, più precisamente, chi è titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (sono diritti reali tipici oltre alla proprietà: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). Quindi, anche se il locale viene concesso in affitto per attività commerciali, l’obbligo fiscale continua a far capo al locatore e mai all’affittuario, fatte salve le eccezioni sopra citate.
L’inquilino, a maggior ragione, non dovrà e non potrà essere chiamato a pagare l’IMU anche qualora le parti contrattualmente dovessero pattuirlo: la legge prevale sul contratto e vieta l’addebito dell’IMU al conduttore.
Impatto dell’abolizione della TASI: nessun obbligo per l’inquilino
Fino al 2020, vigeva un diverso regime fiscale: accanto all’IMU, esisteva infatti la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili), che in molti casi veniva ripartita tra proprietario e inquilino, obbligando anche chi prendeva in affitto locali commerciali a versare una quota annuale. Con l’abolizione della TASI, gli obblighi degli inquilini sono stati definitivamente rimossi: a oggi, l’affittuario di un negozio non ha alcun obbligo tributario relativo all’IMU.
Chi resta tenuto al pagamento di questa imposta è sempre e solo il locatore, cioè il proprietario del negozio, senza possibilità che tale burden possa essere trasferito all’inquilino attraverso previsioni contrattuali, anche se concordate tra le parti: tale pattuizione sarebbe nulla e inefficace di fronte all’Amministrazione finanziaria.
Eccezioni, diritti reali e altre particolarità
Anche se la situazione appare chiara, sussistono alcune eccezioni o ipotesi speciali nelle quali il soggetto passivo d’imposta può non coincidere con il proprietario formale. L’IMU infatti grava su chiunque vanti un diritto reale di godimento, a prescindere dalla locazione o dall’utilizzo. In queste tipologie rientrano:
- Usufrutto: chi gode del diritto di usufrutto su un locale commerciale è tenuto a pagare l’IMU, anche se non è il proprietario della piena proprietà.
- Uso e abitazione: se un soggetto ha un diritto di uso o abitazione, è obbligato al versamento dell’IMU.
- Superficie o enfiteusi: questi diritti reali comportano anch’essi l’onere dell’imposta per il loro titolare.
Se invece il negozio è utilizzato in regime di comodato d’uso, né il comodatario né qualsiasi altro soggetto diverso dal proprietario dovranno pagare l’IMU, a meno che non ricorra uno di questi specifici diritti reali.
Effetti sul canone di locazione e pratiche scorrette
Può capitare che alcuni proprietari chiedano all’inquilino il pagamento dell’IMU attraverso una maggiorazione del canone mensile o una clausola specifica sul contratto. Tuttavia, tali richieste sono da considerarsi illegittime secondo la legge italiana: nessun accordo contrattuale può derogare a una norma imperativa che individua chiaramente il titolare dell’obbligo tributario. In altre parole, anche se il conduttore accettasse di pagare l’IMU o una parte di essa, sarebbe sempre il locatore a rispondere del versamento dinanzi al Comune.
Cosa fare in caso di dubbi o contestazioni?
Nel momento in cui un affittuario si veda richiesto il pagamento dell’IMU dal proprietario, è importante sapere che si tratta di una richiesta illegittima: in tali situazioni, la legge tutela l’inquilino che potrà rifiutare il pagamento senza alcuna conseguenza. In caso di contestazioni o perplessità sulla reale titolarità dell’obbligo fiscale, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista (ad esempio un commercialista o un consulente esperto in materia fiscale) per ottenere un parere qualificato e risolvere in modo chiaro ogni dubbio.
Per la massima trasparenza, si consiglia inoltre di consultare periodicamente il sito dell’Agenzia delle Entrate e i regolamenti comunali, poiché la normativa in materia tributaria è spesso oggetto di aggiornamenti e può prevedere agevolazioni o particolarità locali in base alla città in cui si trova il negozio.
In conclusione, chi prende in affitto un negozio in Italia può concentrarsi sull’attività commerciale senza preoccuparsi dell’IMU: il pagamento di questa imposta spetta esclusivamente al proprietario o al titolare di un diritto reale. L’unica preoccupazione per l’inquilino sarà quella di rispettare le scadenze contrattuali e gli eventuali tributi locali previsti dal regolamento comunale, ma non avrà mai alcuna obbligazione diretta nei confronti dell’IMU.
