Affittare una stanza all’interno della propria abitazione rappresenta una soluzione sempre più scelta da chi desidera arrotondare le proprie entrate e sfruttare al meglio gli spazi inutilizzati in casa. Questo tipo di locazione, chiamata anche affitto parziale, consente al proprietario di cedere l’uso esclusivo di una camera, o di una parte definita della casa, a un’altra persona, mantenendo comunque il proprio domicilio e, soprattutto, la propria residenza nella stessa abitazione. Tuttavia, è fondamentale non sottovalutare alcuni aspetti burocratici e fiscali legati alla residenza, per evitare spiacevoli sorprese o la perdita di importanti agevolazioni.
Affitto parziale e residenza: il quadro normativo
Secondo la legge italiana, è possibile mantenere la propria residenza nell’immobile anche quando si decide di affittare solo una parte dello stesso, come una stanza. Questo è uno dei vantaggi dell’affitto parziale: il proprietario non deve spostare la propria residenza, né modificare la destinazione d’uso della casa, a patto che continui ad abitare regolarmente nell’appartamento. La differenza principale riguarda il concetto giuridico di residenza, domicilio e dimora, definiti dall’articolo 43 del Codice Civile:
- Residenza: il luogo in cui la persona ha la dimora abituale.
- Domicilio: il luogo in cui una persona ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi.
- Dimora: la località in cui si soggiorna temporaneamente oppure occasionalmente.
Affittare una stanza non implica alcun cambiamento di residenza del proprietario: la legge lo permette esplicitamente quando la locazione riguarda una porzione dell’abitazione e non l’intero immobile. Tuttavia, se si affitta l’intera abitazione, il proprietario dovrà necessariamente provvedere al cambio di residenza.
Contratto di locazione: regole fondamentali
Per mettere in regola l’affitto di una stanza della propria abitazione, è necessario stipulare un contratto di locazione che disciplini l’uso degli spazi, la durata, il canone e le scadenze di pagamento. La normativa di riferimento risiede nella legge 431/1998 e nell’articolo 1571 del Codice Civile, che regolano tutte le fattispecie di locazione.
- Redazione del contratto: Il contratto può essere formulato liberamente, senza l’obbligo di modelli predefiniti, purché contenga tutte le informazioni necessarie (identità delle parti, descrizione della stanza, durata, canone).
- Registrazione presso l’Agenzia delle Entrate: La registrazione è obbligatoria per tutti i contratti di durata superiore a 30 giorni. Si dovranno presentare due copie originali del contratto e versare l’imposta di registro, oltre alla marca da bollo su ogni pagina.
- Dichiarazione dei redditi: Il reddito derivante dalla locazione deve essere dichiarato e sarà tassato secondo il regime fiscale scelto dal proprietario (ordinario o cedolare secca).
- Tipologia di contratto: Esistono diverse possibilità, tra cui il canone libero, il canone concordato, quello transitorio o per studenti, secondo le esigenze delle parti.
Pur non esistendo limiti specifici per l’affitto delle stanze, è consigliabile informarsi su eventuali regole locali, soprattutto se si abita in zone turistiche o soggette a particolari vincoli urbanistici e amministrativi. In alcune regioni potrebbe inoltre essere obbligatorio fornire la certificazione energetica della casa.
Residenza e agevolazioni fiscali: attenzione a IMU e bonus prima casa
Un elemento di particolare importanza riguarda le agevolazioni fiscali connesse alla residenza, come l’esenzione dall’IMU (Imposta Municipale Unica) e la conservazione del bonus prima casa. Ecco alcuni punti chiave da considerare:
- IMU: L’IMU sull’abitazione principale è dovuta solo se il proprietario non mantiene la residenza nell’immobile. Se l’affitto è parziale, e la residenza viene mantenuta, l’esenzione dall’IMU resta valida.
- Bonus prima casa: Questo beneficio fiscale non decade se si affitta una stanza e si mantiene la residenza; si perde invece se l’intera abitazione viene locata e il proprietario trasferisce la propria residenza altrove.
- Tracciabilità dei pagamenti: È opportuno ricevere i pagamenti del canone tramite strumenti tracciabili, per certificare agevolmente le entrate e rispettare le normative antiriciclaggio.
In definitiva, chi affitta una stanza della propria casa deve prestare massima attenzione al mantenimento della propria residenza, così da non perdere i vantaggi fiscali assegnati all’immobile adibito ad abitazione principale. In caso contrario, si rischia l’applicazione dell’IMU ordinaria e la revoca dei benefici previsti per la prima casa.
Consigli pratici e aspetti finali
Nel considerare l’affitto di una stanza, oltre agli aspetti legali e fiscali, è opportuno valutare una serie di accorgimenti pratici:
- Preparazione degli spazi: Arredare e rendere confortevole la stanza, indicando la classe energetica se richiesta dalla normativa locale.
- Regole di convivenza: Definire chiaramente gli spazi comuni, le modalità di accesso al bagno e alla cucina, e le regole per ospiti o animali domestici.
- Comunicazioni al Comune: Qualora il nuovo inquilino intenda trasferire la propria residenza, occorre comunicarlo agli uffici comunali tramite la dichiarazione di ospitalità.
- Subaffitto: Se la stanza viene concessa in subaffitto da un inquilino, è obbligatorio che quest’ultimo comunichi al proprietario le generalità del subaffittuario.
Affittare una stanza costituisce dunque un’opportunità accessibile in termini normativi e fiscali, ma richiede sempre attenzione ai dettagli per tutelare sia i propri diritti sia quelli dell’inquilino. La corretta gestione della residenza nell’immobile, insieme a una precisa redazione e registrazione del contratto, sono i presupposti essenziali per beneficiare di entrate aggiuntive senza rinunciare alle proprie agevolazioni fiscali. In questo modo, il proprietario può continuare a godere dei vantaggi previsti per la residenza, vivendo serenamente e in regola con gli obblighi di legge.
