Quando si affitta la prima casa, l’esenzione dall’IMU decade e l’immobile diventa assimilato a una seconda casa ai fini fiscali. Questo comporta il pagamento dell’IMU da parte del proprietario per tutto il periodo in cui la casa è locata: il tributo resta esclusivamente a suo carico, mentre l’inquilino non è mai tenuto all’imposta. La modifica avviene perché la dimora abituale, condizione per avere l’esenzione, viene meno. Importante sapere che l’affitto della prima casa non influisce sulle imposte di registro, catastale e ipotecaria, sempre che vengano rispettate certe condizioni e la locazione sia totale. Tuttavia, si perdono tutte le agevolazioni sull’IMU e sugli interessi passivi del mutuo, a meno che l’affitto sia parziale, caso in cui si può continuare a usufruire delle esenzioni fiscali in presenza di residenza anagrafica e dimora abituale in una parte dell’immobile.
Calcolo dell’IMU sull’immobile dato in affitto
La procedura per il calcolo dell’IMU è strutturata e segue precise regole. Gli elementi fondamentali da acquisire sono:
La formula per il calcolo dell’IMU è la seguente:
Rendita catastale (non rivalutata) x 1,05 x coefficiente catastale x aliquota comunale.
Esempio pratico:
Questa cifra va suddivisa tra acconto (da pagare entro il 16 giugno) e saldo (entro il 16 dicembre). Ricorda che le pertinenze C/2, C/6, C/7 possono essere assimilate alla prima casa solo se una per categoria; le altre pertinenze seguono le regole della seconda casa e quindi aliquota ordinaria.
Cosa cambia rispetto all’abitazione principale
Il concetto di abitazione principale si distingue dalla “prima casa”: è l’immobile in cui il proprietario ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. L’esenzione dall’IMU vale solo per l’abitazione principale, fatta eccezione per le categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). Se queste condizioni vengono meno, ad esempio per via dell’affitto totale, il beneficio viene automaticamente revocato.
Non viene pagata l’IMU:
Si paga l’IMU:
Attenzione, in caso di locazione parziale (ad esempio una stanza) e permanenza della residenza e dimora abituale del proprietario, l’IMU può non essere dovuta. Questa soluzione consente di mantenere le agevolazioni fiscali sull’acquisto e sull’IMU stessa.
Gestione delle pertinenze e delle eccezioni
Le pertinenze (cantina, garage, ecc.) seguono le stesse regole dell’immobile principale: per ciascuna categoria catastale (C/2, C/6, C/7) si può assimilare una sola pertinenza alla “prima casa” e beneficiare dell’esenzione solo se si mantengono le condizioni di abitazione principale. Se si affittano tutte le pertinenze, o se vengono meno i requisiti di residenza e dimora abituale, l’IMU deve essere calcolata con aliquota ordinaria. Le pertinenze aggiuntive (secondo garage, seconda cantina) saranno sempre tassate come seconda casa. Questa distinzione è centrale per non incorrere in errori nei calcoli e nelle dichiarazioni fiscali.
Scadenze, dichiarazioni e il ruolo dei Comuni
L’IMU si paga in due rate: acconto a giugno e saldo a dicembre. Il pagamento avviene indipendentemente dall’inizio della locazione: anche se si affitta solo una parte dell’anno, l’imposta si deve proporzionare ai mesi effettivi di locazione. La dichiarazione IMU si presenta solo in caso di variazione rilevante (locazione, trasferimento di residenza, cambio titolarità, ecc.), utilizzando i canali ufficiali del Comune.
Gli enti locali possono deliberare aliquote diverse rispetto a quella base stabilita dalla legge nazionale. È per questo fondamentale verificare ogni anno le deliberazioni del Comune in cui l’immobile è situato per applicare correttamente l’aliquota. Per l’esatta rendita catastale e la corretta categoria, è consigliabile consultare il sito dell’Agenzia del Territorio o l’ufficio catastale locale, aggiornando i dati quando necessario.
Nel caso di errori nei pagamenti, è possibile utilizzare il cosiddetto ravvedimento operoso, versando l’imposta con una maggiorazione limitata come sanzione.
Residenza anagrafica, dimora abituale, affitto totale o parziale sono quindi elementi chiave che determinano se e quanto l’IMU debba essere versata. Naturalmente, la normativa può prevedere novità o aggiornamenti annuali, quindi è consigliato monitorare costantemente le comunicazioni del proprio Comune e consultare professionisti del settore in caso di dubbi.
Un aspetto importante da ricordare per chi affitta la prima casa è che si perderanno anche le agevolazioni sugli interessi passivi del mutuo; tali interessi rimarranno deducibili solo se si mantiene l’abitazione principale. Tutto ciò rende fondamentale pianificare con attenzione ogni passaggio per non incorrere in sanzioni o pagamenti imprevisti.
In conclusione, mettere in affitto la prima casa in Italia comporta il venir meno dell’esenzione IMU e l’applicazione della fiscalità tipica delle seconde case, con precise regole di calcolo e dichiarazione. È indispensabile conoscere la differenza tra IMU su prima casa e su seconda casa, e rispettare scrupolosamente tutte le procedure e le scadenze previste dalla normativa vigente.
