La scelta di affittare un immobile con la formula del canone concordato rappresenta una delle strategie più efficaci per ottenere vantaggi fiscali, specialmente per quanto riguarda il pagamento dell’IMU sulle seconde case locate. Questa soluzione, disciplinata da normative nazionali, prevede sconti significativi sull’imposta e rende particolarmente attraente la locazione con questa tipologia contrattuale sia per i proprietari che per gli inquilini.
Come funziona l’affitto a canone concordato
Il canone concordato si differenzia dal classico canone libero perché il suo importo non è frutto di una libera contrattazione tra le parti ma viene stabilito sulla base di accordi territoriali tra le organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini. Questi accordi, diversi da città a città, fissano fasce di prezzo minime e massime a cui il proprietario deve attenersi. Il contratto tipico ha una durata di 3+2 anni, ma sono previsti anche schemi più brevi per studenti universitari o esigenze transitorie.
L’obiettivo di questa tipologia di contratto è creare un mercato degli affitti più accessibile e stabile, offrendo in cambio ai locatori agevolazioni fiscali che possono incidere significativamente sul costo totale di gestione dell’immobile.
Agevolazione IMU: percentuale e condizioni
Il vantaggio economico più rilevante riguarda la riduzione dell’IMU per i proprietari che affittano a canone concordato: la normativa statale prevede uno sconto del 25% sull’imposta dovuta per le seconde case locate con questa modalità, indipendentemente dall’aliquota fissata dal Comune. In pratica, si paga il 75% dell’IMU calcolata normalmente per il proprio immobile. Il beneficio è previsto dall’art. 1, comma 760, della Legge 160/2019 ed è in linea con gli interventi normativi attuati dal 1998 a oggi per incentivare questa forma contrattuale.
Va però ricordato che ogni amministrazione locale può deliberare ulteriori sconti o specifiche agevolazioni sul proprio territorio, definendo aliquote ridotte o detrazioni aggiuntive. Per questo motivo è sempre fondamentale consultare il regolamento del proprio Comune per verificare l’entità dello sconto e le modalità applicative effettive.
Adempimenti e requisiti necessari
Per usufruire della riduzione sull’IMU, il contratto di locazione deve:
- Essere stipulato secondo le regole del canone concordato come definito dalla normativa nazionale e dagli accordi territoriali specifici.
- Essere regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate nei tempi previsti.
- Prevedere (nelle città dove richiesto) l’attestazione di conformità da parte di un’organizzazione firmataria degli accordi, che certifichi la corrispondenza del contenuto economico e normativo del contratto con quanto stabilito dagli stessi accordi. Questo passaggio è d’obbligo nella maggioranza dei Comuni che hanno aggiornato i propri accordi territoriali, come sancito dalla Risoluzione n. 31/E/2018 dell’Agenzia delle Entrate.
- Essere comunicato al Comune secondo le modalità stabilite dalle delibere locali, per essere formalmente inserito tra le posizioni che beneficiano dello sconto IMU.
Il mancato rispetto di uno di questi adempimenti comporta la perdita del beneficio e l’obbligo di versamento integrale dell’imposta, inclusi eventuali interessi o sanzioni.
Quanto si risparmia davvero con il canone concordato
Il risparmio effettivo dipende dalle caratteristiche dell’immobile e dall’aliquota vigente nel Comune. Ad esempio, se per una seconda casa l’IMU annua dovuta sarebbe pari a 1.000 euro, con il canone concordato si verserebbero solo 750 euro. Alcuni Comuni, specie quelli ad alta tensione abitativa o dove si vogliono favorire le locazioni a prezzi calmierati, applicano ulteriori riduzioni, incrementando così il risparmio.
È importante sottolineare che il canone di locazione imposto dagli accordi è mediamente inferiore a quello praticato nel mercato libero. Ciò significa che il proprietario incassa generalmente meno rispetto a un contratto libero, ma il mix tra minor reddito e risparmio fiscale (agevolazioni su IMU, imposta di registro ridotta del 30%, e spesso cedolare secca agevolata al 10%) può rendere questa forma di affitto più conveniente sul medio-lungo termine, specie in aree dove il rischio di sfitto è elevato o la richiesta di immobili a prezzi calmierati è forte.
Calcolare la convenienza: fattori da valutare
- Valore catastale dell’immobile: la base di calcolo su cui applicare l’aliquota IMU.
- Aliquota fissata dal Comune: fondamentale per stimare il valore dell’IMU ordinaria e il risparmio effettivo.
- Detrazioni aggiuntive locali: alcuni Comuni prevedono riduzioni supplementari per chi affitta a canone concordato.
- Livello del canone concordato: generalmente inferiore al canone libero, ma con vantaggi in termini di stabilità del rapporto, minore rischio di morosità e tempistiche di rilascio più rapide.
- Agevolazioni fiscali ulteriori: oltre all’IMU, i proprietari ottengono uno sconto del 30% sull’imposta di registro e, in caso di cedolare secca, un’aliquota ridotta rispetto ai contratti a libero mercato.
La scelta di locare a canone concordato va dunque ponderata considerando sia il beneficio immediato sull’IMU sia le ricadute complessive sul piano fiscale e gestionale. Per molti piccoli proprietari, specialmente in città a domanda sostenuta, si tratta di una soluzione che consente non solo di risparmiare sull’imposta municipale, ma anche di evitare lunghi periodi di sfitto e di ridurre i rischi legati alla morosità attraverso canoni sostenibili.
Ulteriori vantaggi e considerazioni
Oltre alla riduzione dell’IMU, la stipula di un contratto a canone concordato è premiata da una serie di incentivi:
- Imposta di registro ridotta: 70% dell’ammontare ordinario, per tutto il periodo della locazione, e in alcuni casi applicata anche su eventuali rinnovi o proroghe.
- Cedolare secca agevolata: aliquota al 10% anziché al 21%, condizione riservata solo ai contratti a canone concordato che rispettano tutti i requisiti formali e sostanziali previsti dalla normativa.
- Tassazione dei redditi da locazione: generalmente più favorevole, e più semplice grazie all’opzione della cedolare secca.
- Tempi di rilascio più brevi e procedure dedicate in caso di necessità dell’immobile, in virtù della normativa “protettiva” che regola i contratti a canone concordato.
Per gli inquilini, la certezza di trovare un alloggio a prezzi “calmierati” e la possibilità di accedere a contratti stabili rappresentano motivazioni aggiuntive che spiegano il successo sempre crescente di questa soluzione abitativa.
In sintesi, il canone concordato consente al proprietario non solo di ridurre del 25% l’IMU dovuta sulle seconde case locate, ma anche di strutturare la propria strategia di investimento immobiliare in modo più efficiente e tutelato. Il rispetto degli adempimenti e la corretta gestione del rapporto locativo sono essenziali per evitare contestazioni o perdita delle agevolazioni.
Per chi volesse approfondire la base normativa e le procedure, la pagina dedicata all’IMU su Wikipedia offre una panoramica completa e aggiornata: un utile riferimento sia per privati che per professionisti del settore.
