L’accollo del mutuo rappresenta un’operazione trasversale nel mondo degli immobili e dei finanziamenti: attraverso di esso, un soggetto subentra al vecchio intestatario di un mutuo e assume tutti gli obblighi di pagamento verso la banca. Questa procedura può risultare molto vantaggiosa sia in situazioni di acquisto tra privati sia nelle compravendite di immobili nuovi da costruttori. Tuttavia, sorgono frequentemente quesiti su un punto cruciale: è possibile effettuare l’accollo di un mutuo senza il consenso della banca? Capire quando ciò sia fattibile e i rischi associati è fondamentale per evitare errori che possano risultare onerosi.
La disciplina dell’accollo e il ruolo della banca
L’accollo si configura giuridicamente come un contratto in cui il debitore originario (accollato) e il nuovo debitore (accollante) stabiliscono che quest’ultimo si fa carico dell’obbligazione verso il creditore. Nel caso del mutuo, ciò si traduce nella possibilità per chi acquista un immobile gravato da mutuo di subentrare nel finanziamento già in essere, evitando la stipula di un nuovo mutuo con tutti i relativi costi accessori, tra cui spese notarili, iscrizione ipotecaria e istruttoria bancaria.
La banca, tuttavia, occupa una posizione di rilievo: per l’efficacia dell’accollo, è determinante il suo consenso, soprattutto quando si desidera che il nuovo debitore sia riconosciuto come unico soggetto obbligato. In questo caso si parla di accollo liberatorio, che estingue ogni obbligo del debitore originario nei confronti dell’istituto, trasferendo ogni impegno al subentrante accollo.
Acquisto e accollo: quando è possibile senza il consenso della banca?
Sebbene l’opinione più diffusa indichi che il consenso della banca sia sempre necessario, la questione si declina, in realtà, su due tipologie di accollo:
- Accollo cumulativo: in questa modalità, l’accordo tra venditore e acquirente può essere formalizzato anche senza il consenso esplicito della banca. Questo perché l’originario debitore non viene liberato dal suo impegno. Se il nuovo intestatario smette di pagare, la banca ha facoltà di rivalersi su entrambi i debitori. L’accollo cumulativo può essere quindi stipulato privatamente, ma comporta dei rischi, in primis quello che il venditore continui a essere responsabile del debito fino all’integrale estinzione .
- Accollo liberatorio: qui il subentrante vuole che la banca riconosca il suo ruolo di unico debitore. In questo caso il consenso della banca è indispensabile, e l’accollato potrà dirsi completamente sollevato dagli obblighi verso l’istituto. È la forma preferita in caso di separazioni dove uno dei due coniugi si intesta l’intero mutuo, ma senza la liberatoria della banca, il coniuge uscente rimane coobbligato .
La procedura più rischiosa è certamente l’accollo cumulativo senza il consenso della banca: il nuovo debitore assume l’obbligo di pagare, ma il vecchio rimane vincolato come garante. In pratica, la banca conserva un doppio canale di rivalsa, aumentando la rigidità e le possibili complicazioni in caso di insolvenza. Secondo quanto chiarito dagli esperti, senza consenso preventivo della banca non può esserci un accollo liberatorio. Il soggetto accollato, quindi, resta collegato al debito sinché non viene completamente estinto .
I rischi dell’accollo senza consenso e le conseguenze pratiche
Attuare un accollo senza il benestare della banca espone entrambe le parti a una serie di rischi, che meritano di essere valutati con attenzione.
- Responsabilità solidale: Se l’accollo è cumulativo e privato, il creditore (banca) può agire sia contro il nuovo intestatario sia contro quello originario. In caso di difficoltà dell’accollante, l’accollato non è mai completamente al sicuro.
- Preclusione di agevolazioni e rinegoziazioni: La banca, non avendo formalizzato il nuovo rapporto, può negare eventuali agevolazioni, surroghe o modifiche contrattuali. L’accollante si trova così vincolato alle condizioni originarie, con margini di manovra ridotti.
- Procedura di escussione: Se l’accollante non paga, la banca può intraprendere azioni sia legali che esecutive contro tutti i soggetti obbligati, protraendo i tempi e complicando la posizione di chi pensava di essere ormai esente da ogni rischio.
- Necessità del notaio: Anche nell’accollo cumulativo, una formalizzazione notarile può essere richiesta, soprattutto per la trasparenza nei rapporti tra privati. Tuttavia, il notaio non può surrogare il ruolo della banca nell’accordare la liberatoria.
Un elemento ulteriore di rischio deriva dall’eventuale sopraggiungere di modifiche normative o dalla volontà degli istituti di credito di chiudere mutui non più ritenuti profittevoli, magari per via dei tassi d’interesse o delle polizze collegate. In questi casi, la banca può rifiutare l’accollo anche se sussistono le condizioni patrimoniali .
Situazioni particolari: costruttore, frazionamento e mutui cointestati
Il tema dell’accollo assume una certa rilevanza nei casi di acquisto da costruttore o quando il mutuo gravi su più soggetti. Nel primo caso, il costruttore spesso propone all’acquirente di subentrare alla quota parte del finanziamento già acceso sull’intero edificio. Qui il frazionamento del mutuo è un passaggio tecnico indispensabile: la banca suddivide il mutuo in tante quote, ciascuna legata al singolo appartamento e alla relativa ipoteca. Senza questo passaggio, non si può procedere con un accollo individuale, a meno di acconti diretti o di nuove stipule .
Nel caso dei mutui cointestati (tipicamente a seguito di separazioni), uno dei titolari può decidere di prendere in carico l’intero debito. Anche qui, per ottenere la liberazione formale dell’ex coobbligato, è indispensabile il consenso della banca, formalizzato generalmente tramite atto notarile.
Va sottolineato che, in assenza di un accollo liberatorio, il debitore originario rimarrà legato al debito, anche se nel rapporto tra le parti sia stato stabilito diversamente. La banca, che conserva i suoi diritti di rivalsa, si tutela da qualsiasi inadempimento o difficoltà finanziaria.
Vantaggi e riflessi fiscali
Nonostante i rischi, l’accollo resta una soluzione conveniente in molte circostanze. L’accollante gode delle stesse condizioni del mutuo originario, spesso più vantaggiose rispetto a quelle ottenibili con un nuovo contratto. Il risparmio su spese notarili, assicurative e di istruttoria è notevole, e la trasmissione dell’ipoteca già in essere riduce tempi e costi. Dal punto di vista fiscale, non si registrano particolari svantaggi, ma è bene consultare un esperto per valutare ogni casistica.
Va ricordato che alcune banche possono proporre la novazione del mutuo, ossia una modifica dei termini (rata, durata) durante il passaggio da un intestatario all’altro. Ciò permette di adattare la sostenibilità dell’impegno economico alle esigenze del nuovo soggetto, ma resta una facoltà dell’istituto di credito, non un obbligo mutuo.
In definitiva, l’accollo del mutuo senza il consenso della banca si riduce all’accollo cumulativo, che lascia il vecchio debitore esposto ai rischi. La soluzione ideale resta sempre quella di ottenere il via libera dell’istituto e puntare a un accollo liberatorio, che garantisca massima sicurezza alle parti coinvolte. La dovuta attenzione ai dettagli giuridici e alle condizioni contrattuali è la chiave per non trasformare il passaggio del debito in un problema difficile da gestire.
